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揭秘开发数学

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开发商建设和融资新住房的旅程漫长而复杂。 在整个过程中，开发商必须考虑到若干市场和监管因素，这些因素会影响他们能否成功地提出和建造住宅项目。 虽然住房开发决策背后的这种“数学”至关重要，但很少有资源向房地产行业以外的人解释这种数学。

揭秘项目是否“pencils（可行）”的数学原理，是朝着就建造充足住房供应需要什么达成共识的重要一步。

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“Making It Pencil”系列剖析了开发商为融资和建造新住房所采取的步骤，以及这些步骤如何受到政策选择和市场条件的影响。

建造新住房既复杂又昂贵。

但对许多人来说，建造方式仍然是个谜。

在住房开发项目开始建设时，多年的工作已经在幕后进行。 需要多年的设计和工程、获得城市批准以及投入数百万美元才能使该建设和最终的新房成为现实。 那些步骤是什么？ 成本是多少？ 如何做出关键的开发决策？

“Making It Pencil”是什么意思？

开发商和住房专业人士一直在说：开发项目必须“pencil（可行）”，但这意味着什么？ 从本质上讲，该项目必须在财务上可行，开发商才能继续创建新住房。 由于大多数开发商依赖银行贷款和股权投资的组合，因此他们必须能够证明他们的项目既可以偿还贷款，又可以满足投资者的要求。 为此，开发商会计算建造新房的成本——例如，木材、建筑师、城市费用和税收的总成本——并根据房屋建成后的租金或售价进行评估。 当开发商得出结论，他们可以以允许他们偿还债务并使其股权合作伙伴获得良好回报的成本和销售/租金价格建造新房时，项目就“pencils（可行）”。 如果成本太高，或者预期收入太低，那么项目就不可行，也不会建成。

Pencils Down：当今建造新房的现实限制了可行性

高昂的建设成本、利率上升以及许多高成本城市不断变化的需求相结合，意味着当今大多数项目都不可行。 结果，像加利福尼亚这样的地方继续落后于住房供应目标。 为避免这种情况，政策制定者可以通过考虑改革以提高项目的财务可行性来主动应对不断上涨的成本。

The Brief

Making It Pencil：住房开发背后的数学

我们开发了“Making It Pencil”系列，以演示如何做出开发决策，并阐明当今市场中建造新市场价格住房的挑战。

这些信息将帮助政策制定者和倡导者了解住宅开发市场的动态性质，并认真思考增加住房供应的正确方法。为了演示这些概念，我们创建了一系列案例研究“pro formas” - 开发商进行的分析，以估计相对于预计收入（例如，每月租金）的总开发成本，以确定财务可行性。我们使用此pro forma来检查加利福尼亚州四个主要市场的开发条件：旧金山湾区的东湾和南湾地区、洛杉矶的西区和萨克拉门托的核心社区。虽然实际上没有两个住房开发项目是相同的，但此分析使我们能够广泛地了解开发数学是如何运作的，以及不同的政策选择如何影响是否建造新住房。

通过我们最新的简报深入了解开发数学 Explore the Brief

The Simulation

Does it Pencil?

通过这个自助活动建造你自己的项目，尝试导航开发新住房的挑战！

6 min

让我们开始吧！

按照这个自助模拟，扮演开发商的角色！ 你的项目会 pencil 吗？

START

当我们努力以符合可负担性、可持续性和其他目标的方式建造更多房屋时，了解房屋最初是如何融资和建造的从未如此重要。

虽然每种类型的开发（例如，补贴性经济适用房、待售住房、单户住宅开发）的具体“数学”不同，但总体主题是通用的：

对住房开发挑战建立基本的了解对于形成深思熟虑的改革方法至关重要。

塑造一个更实惠和公平的未来。 详细了解我们数据驱动的研究和政策议程。 LEARN MORE

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1330 Broadway, Suite 430 Oakland, CA 94612

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Welcome To Terner Terrace!

While there are various types of development (e.g., highrises, townhomes, accessory dwelling units), Terner Terrace is designed as a market-rate, mid-rise, rental apartment building.

Click on each icon to explore the property. NextNext

Terner Terrace 将建在一个强大的 East Bay 市场位置（例如，奥克兰上城），并且是 market rate，这意味着没有单位获得补贴或受可负担性限制。

Terner Terrace 使用地面混凝土平台和上方的木框架结构建造，这在带有电梯的中层公寓中很常见。

该建筑由 120 个单元（包括单间公寓、1 卧室和 2 卧室）、每个单元一个停车位和 1,500 平方英尺的底层零售空间组成——大约相当于一家咖啡店的面积。

开发假设

我们的项目选址以及当地政策的特点在很大程度上决定了建造 Terner Terrace 的总成本。 让我们来看看我们需要注意的一些因素，以便获得准确的成本估算。

将鼠标悬停在每个假设上以了解更多信息。 Back NextNext

Pricing Factors Terner Terrace Cost Assumptions

• Land Price

从理论上讲，土地的市场价值——以及开发商将为其支付的价格——是由可以在那里开发的东西驱动的。 这是“剩余价格”。 实际上，土地成本可能受到许多与项目可行性无关的其他因素的影响。 例如，土地所有者可能不会出售，因为他们在该物业上经营着一家盈利的企业。

• Environmental review not required

根据《加州环境质量法案 (CEQA)》的一般要求，我们的项目不需要进行完整的环境影响报告。

• No demolition​

该地点上不存在需要拆除的现有建筑物。

• No environmental remediation

该地点不需要对受污染的土壤或城市填充位置常见的其他问题进行任何重大修复。

Policy Assumptions​

• No inclusionary zoning/linkage fee

这些类型的要求或费用用于促进经济适用房单元的创建。 虽然它们以不同的方式运作，但它们共享确保开发项目中的一定百分比的住房单元对于低收入和中等收入个人或家庭是负担得起的共同目标。

• No offsite infrastructure improvements​

有足够的现有基础设施（例如，下水道连接、道路容量）来为 Terner Terrace 提供服务。 该项目不需要进行大量工作来提高水、电力或废水等服务的容量。

• No exactions 该城市没有对该项目提出任何额外的要求，例如社区利益协议，有时会作为批准的条件从项目中榨取这些协议。

最终价格标签

任何开发项目都与三种成本类别相关：硬成本、软成本和土地成本。 现在我们有了所有建筑特征和假设，我们可以计算 Terner Terrace 的总成本。

单击每个组件以了解是什么推动了成本上升。 Land Cost Hard Cost Soft Cost Back NextNext

Terner Terrace $0M $19.8M

软成本占总成本的 25%。

这些成本与项目的设计和实施相关，但不与物理建设（即硬成本）相关。 包括税收、所有权、保险、顾问、融资。 $52.9M

硬成本占总成本的 65%。

与项目的物理建设相关的所有成本。 这些包括材料、工资和应急费用。 $8.1M

土地成本占总成本的 10%。

包括结算成本和尽职调查 $19.8M $52.9M $8.1M

Making It Pencil

通过对 Terner Terrace 的准确成本估算，现在是时候获得融资了：开发商建造该物业所需的资金。 融资以及该资本的成本对项目是否可行有重大影响。 为了支付建筑成本，开发商将从两个来源获得资金：债务——通常以银行贷款的形式——和股权——来自投资者。 债务提供项目融资的大部分，股权提供其余部分。 在贷方或投资者愿意投入资金之前，两种形式的融资都需要一定的回报或指标。

让我们看看我们的新项目是否具备获得必要融资以破土动工的条件。 Back Next

你可以筹集多少债务？

我们的第一个融资途径是从我们的银行获得贷款。 与传统的房屋抵押贷款非常相似，银行不会承担我们项目的全部成本。 银行愿意提供的贷款金额相对于项目总成本的比例称为贷款成本比率 (LTC)。 如果银行认为该项目会成功，他们将允许更高的 LTC。 但如果他们有顾虑，他们可能只会提供较小的贷款以最大限度地降低他们的风险。

使用滑块查看银行对我们项目的信心程度以及需要用股权填补的剩余缺口！

不幸的是，鉴于银行对市场缺乏信心，我们市场的银行并未为新住房提供这么多贷款。 相反，他们提供了 55% 的 LTC，这对于当今寻求融资的项目来说是典型的。

干得好！ 银行提供了 55% 的 LTC，这对于这些类型的项目来说是典型的。 过去，银行过去提供 70% 到 80% 的贷款，但由于当今动荡的市场，银行不愿意提供那么多贷款。

差不多了！ 值得庆幸的是，我们的银行对我们的项目有足够的信心，可以提供 55% 的 LTC。 传统上，银行 LTC 已经高达 70% 到 80%。 当今棘手的市场意味着银行不像以前那样渴望贷款。 Back NextNext

Use the slider to select a percentage: 0% $0M Check Answer

不幸的是，鉴于银行对市场缺乏信心，我们市场的银行并未为新住房提供这么多贷款。 过去，银行过去提供 75% 或更高的贷款！ 相反，他们提供了 55% 的 LTC，这对于当今寻求融资的项目来说是典型的。

干得好！ 银行提供了 55% 的 LTC，这对于这些类型的项目来说是典型的。 过去，银行过去提供 70% 到 80% 的贷款，但由于当今动荡的市场，银行不愿意提供那么多贷款。

差不多了！ 值得庆幸的是，我们的银行对我们的项目有足够的信心，可以提供 55% 的 LTC。 这似乎不错，但传统上银行 LTC 已经高达 70% 到 80%。 当今棘手的市场意味着银行不像以前那样渴望贷款。 Reset

寻找股权融资

为了资助我们项目剩余的 45%，我们需要找到一位投资者！ 住宅房地产中的股权投资者有多种形式，包括私募股权公司和养老基金。这些群体需要一定的回报才能减轻波动性房地产市场中的风险，否则他们将不会投资。由于开发时间长和其他新住房挑战，与政府国债或债券相比，股权投资者认为住房开发是一项风险较高的投资。寻找投资者可能是一个竞争激烈的过程。

单击每个配置文件以了解不同类型的潜在投资者以及他们考虑的因素。 Back NextNext

Click on the investor profile to learn more Private EquityPension FundsInsurance Co. 私募股权公司 (Private Equity companies) 是私人资本集团，投资于包括商业和工业项目在内的各种房地产。 ![](https://cdn.prod.website-files.com/6542265b6072